Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend gewandelt – und mit ihm die Regeln rund um die Maklerprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das neue Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf, das die bisherige Praxis in vielen Bundesländern erheblich verändert hat. Käufer und Verkäufer stehen seitdem vor neuen Rechten und Pflichten, die beim Immobilienerwerb unbedingt bekannt sein sollten.
Im Kern schreibt das Gesetz vor, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision grundsätzlich zu gleichen Teilen tragen müssen, sofern der Makler für beide Seiten tätig wird. Damit soll verhindert werden, dass die gesamten Kosten einseitig auf den Käufer abgewälzt werden – eine Praxis, die zuvor vor allem in bestimmten Regionen Deutschlands weit verbreitet war. Seit der Reform hat sich die Transparenz im Immobilienmarkt spürbar erhöht, und Käufer können heute besser einschätzen, welche Kosten beim Hauskauf tatsächlich auf sie zukommen.
📅 Gültig seit: 23. Dezember 2020 – das Gesetz zur Provisionsteilung gilt bundesweit für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
⚖️ Hälftige Teilung: Kein Vertragsteil darf mehr zahlen als der andere – der Käufer trägt maximal 50 % der vereinbarten Gesamtprovision.
📄 Schriftformgebot: Maklerverträge mit Verbrauchern müssen seit der Reform schriftlich oder in Textform geschlossen werden, um rechtswirksam zu sein.
Provisionsteilung seit 2020: Ein Überblick über die neue Gesetzeslage
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das neue Gesetz zur Regelung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien, das die bisherige Praxis grundlegend verändert hat. Das Kernprinzip der neuen Gesetzeslage besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, in der Regel mindestens die Hälfte der Provision übernehmen muss – eine Regelung, die als Provisionsteilung bekannt geworden ist. Käufer dürfen seitdem nicht mehr mit einer höheren Provision belastet werden als der Verkäufer, was für deutlich mehr Fairness und Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen soll. Das Gesetz betrifft ausschließlich den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen und gilt nicht für gewerbliche Immobilien oder Mietverhältnisse.
Die wichtigsten Änderungen im Bestellerprinzip und deren Bedeutung
Mit der Neuregelung zur Provisionsteilung im Jahr 2020 wurden die Grundlagen des Bestellerprinzips im Bereich des Immobilienkaufs grundlegend reformiert. Bis dahin war es in vielen Regionen Deutschlands üblich, dass Käufer die gesamte Maklerprovision alleine tragen mussten, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Die wichtigste Änderung besteht darin, dass seit der Reform Verkäufer und Käufer die Provision gleichmäßig aufteilen müssen, wobei der Verkäufer mindestens die Hälfte der Gesamtprovision übernehmen muss. Dies schützt Käufer vor unverhältnismäßig hohen Nebenkosten und sorgt für eine gerechtere Kostenverteilung beim Immobilienerwerb. Wer auf der Suche nach einem erfahrenen Makler in Darmstadt ist, profitiert dabei von dieser transparenten Regelung, die sowohl Käufern als auch Verkäufern mehr Planungssicherheit bietet.
Wer zahlt wie viel: Die neue Aufteilung der Maklerprovision im Detail
Seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2020 gilt in Deutschland eine klare Regelung: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der anfallenden Provision. In der Praxis bedeutet dies, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen aufteilen, wobei der Anteil des Käufers den des Verkäufers nicht übersteigen darf. Die gesetzlich verankerte Deckelung liegt dabei in der Regel bei 3,57 Prozent des Kaufpreises für jede Partei, was je nach Immobilienwert eine erhebliche finanzielle Entlastung für Käufer darstellen kann. Ähnlich wie bei einem durchdachten Rezept, etwa einem Pastateig mit Hartweizengrieß, bei dem es auf die richtige Aufteilung der Zutaten ankommt, ist auch bei der Maklerprovision eine ausgewogene Balance zwischen beiden Parteien das entscheidende Grundprinzip.
Auswirkungen auf Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler
Die Reform der Provisionsteilung hat für alle Beteiligten spürbare Veränderungen mit sich gebracht. Käufer profitieren seither davon, dass sie maximal die Hälfte der Maklerprovision tragen müssen, was die finanzielle Belastung beim Immobilienerwerb deutlich reduziert. Verkäufer hingegen können sich nicht mehr vollständig aus der Kostenpflicht heraushalten, sondern müssen mindestens den gleichen Anteil wie der Käufer übernehmen. Für Immobilienmakler bedeutet die neue Regelung eine transparentere Verhandlungsgrundlage, erfordert jedoch gleichzeitig eine sorgfältigere Vertragsgestaltung und eine klare Kommunikation gegenüber beiden Parteien.
- Käufer werden durch die verpflichtende Provisionsteilung finanziell entlastet.
- Verkäufer tragen seitdem mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerprovision.
- Makler müssen Provisionsvereinbarungen transparenter und rechtssicher gestalten.
- Die Reform schafft mehr Fairness und Klarheit im Immobilienhandel.
- Einseitige Kostenüberwälzung auf den Käufer ist seit der Gesetzesänderung nicht mehr zulässig.
Praktische Beispiele zur Berechnung der geteilten Provision
Seit der Gesetzesänderung zur Provisionsteilung im Jahr 2020 sind Makler verpflichtet, ihre Provision gerecht zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen. Ein typisches Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 6 Prozent ergibt sich eine Maklerprovision von 24.000 Euro, die zu gleichen Teilen auf beide Parteien aufgeteilt wird – jede Seite zahlt also 12.000 Euro. Wichtig dabei ist, dass der Makler zunächst mit einer Partei, in der Regel dem Verkäufer, einen verbindlichen Provisionsanspruch vereinbart, bevor er denselben Betrag vom Käufer fordern darf. Wird die Provision hingegen ungleich verhandelt – etwa 4 Prozent für den Verkäufer und 2 Prozent für den Käufer – so ist dies weiterhin zulässig, solange der Käufer nicht mehr zahlt als der Verkäufer. Ein weiteres Praxisbeispiel zeigt, dass bei einer vereinbarten Maklerprovision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Partei auf einen Kaufpreis von 500.000 Euro jeweils 17.850 Euro fällig werden, was die finanzielle Planung für Käufer erheblich transparenter macht.
Halbteilungsgrundsatz: Seit 2020 darf der Käufer maximal denselben Provisionsanteil zahlen wie der Verkäufer – eine höhere Belastung des Käufers ist gesetzlich untersagt.
Typische Provisionshöhe: In der Praxis werden häufig je 3,57 % inkl. MwSt. pro Partei vereinbart, was bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro je 14.280 Euro entspricht.
Reihenfolge beachten: Der Makler muss zuerst einen schriftlichen Provisionsanspruch mit einer Partei vereinbaren, bevor er die andere Partei zur Zahlung verpflichten kann.
Fazit: Chancen und Herausforderungen der Provisionsteilung für alle Beteiligten
Die Provisionsteilung seit 2020 hat den Immobilienmarkt grundlegend verändert und sowohl für Käufer als auch für Verkäufer und Makler neue Rahmenbedingungen geschaffen. Während Käufer von einer gerechteren Kostenverteilung profitieren und Verkäufer ihre Verantwortung stärker wahrnehmen müssen, stehen Makler vor der Herausforderung, ihre Leistungen noch transparenter und überzeugender zu kommunizieren. Insgesamt bietet die Reform jedoch die Chance auf mehr Fairness und Vertrauen in der Immobilienbranche, auch wenn die Umstellung für alle Beteiligten zunächst einen erheblichen Anpassungsprozess erfordert hat.
Häufige Fragen zu Provisionsteilung seit 2020
Was hat sich bei der Maklerprovision durch das Gesetz von 2020 konkret geändert?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die wesentliche Neuregelung besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Courtage trägt. Eine vollständige Überwälzung der Maklervergütung auf die Käuferseite ist seitdem unzulässig. Ziel der Reform war es, Käufer finanziell zu entlasten und mehr Kostentransparenz bei der Vermittlung von Wohnimmobilien zu schaffen.
Für welche Immobilientypen gilt die neue Regelung zur Provisionsteilung?
Die gesetzliche Pflicht zur geteilten Maklerprovision gilt ausschließlich für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer eine natürliche Person ist. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder gemischt genutzte Immobilien fallen nicht unter diese Regelung. Auch der Mietbereich unterliegt weiterhin dem bereits 2015 eingeführten Bestellerprinzip. Bei Transaktionen zwischen Unternehmen bleibt die Vertragsfreiheit hinsichtlich der Courtageaufteilung grundsätzlich bestehen.
In welchem Verhältnis wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt?
Das Gesetz schreibt vor, dass beide Parteien mindestens die gleiche Quote tragen müssen. Eine häufig gewählte Aufteilung ist die hälftige Teilung, beispielsweise je 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Zahlt der Verkäufer einen höheren Anteil, darf der Käufer maximal in gleicher Höhe belastet werden. Eine Vereinbarung, bei der der Käufer mehr als der Auftraggeber zahlt, ist nach der neuen Gesetzeslage zur Maklerkostenteilung unwirksam.
Wie unterscheidet sich die Regelung zur Provisionsteilung vom Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip gilt seit 2015 im Mietrecht und legt fest, dass allein derjenige die Courtage zahlt, der den Makler beauftragt hat. Im Kaufrecht wurde hingegen kein reines Bestellerprinzip eingeführt, sondern eine verpflichtende Kostenteilung. Der Auftraggeber darf die Maklervergütung also weiterhin zu einem Teil auf den Käufer umlegen, jedoch nicht mehr vollständig. Beide Regelungen verfolgen das Ziel, die weniger marktmächtige Partei vor einer einseitigen Kostenbelastung zu schützen.
Muss die Provisionsvereinbarung seit 2020 in einer bestimmten Form abgeschlossen werden?
Ja, seit der Reform bedarf die Provisionsvereinbarung mit dem Käufer der Textform. Das bedeutet, eine mündliche Absprache reicht nicht mehr aus; die Vereinbarung muss schriftlich, per E-Mail oder in einer anderen dauerhaft lesbaren Form dokumentiert sein. Diese Formpflicht soll Transparenz bei der Maklerkostenteilung sicherstellen und Streitigkeiten über die vereinbarte Courtage vermeiden. Verstöße gegen die Textform führen zur Unwirksamkeit der entsprechenden Provisionsabrede.
Welche praktischen Auswirkungen hat die Provisionsteilung auf Käufer und Verkäufer beim Immobilienkauf?
Für Käufer bedeutet die neue Regelung zur Maklervergütung in vielen Fällen eine spürbare finanzielle Entlastung, da die Courtage nun geteilt wird und nicht mehr vollständig ihnen aufgebürdet werden darf. Verkäufer tragen seitdem einen gesetzlich festgelegten Mindestanteil der Maklerkosten selbst. In der Praxis hat dies dazu geführt, dass Gesamtprovisionen in einigen Regionen leicht gesunken sind oder Verkäufer Preisverhandlungen anders kalkulieren. Die Transparenz bei der Immobilienvermittlung hat durch die Neuregelung insgesamt zugenommen.
